Después de que un incendio al sur de la ciudad mató a cuatro niños en un edificio de apartamentos que se sabía no cumplía con los requisitos de prevención, unos políticos indignados prometieron una vez más que fiscalizarían a los propietarios que no mantuvieran seguros a sus inquilinos.
Las promesas no eran nuevas, sino forman parte de una larga serie de promesas incumplidas que se remonta a hace más de un siglo.
“Estamos advirtiendo a los propietarios negligentes que esto va en serio”, anunció el alcalde en ese entonces, Rahm Emanuel, después de la tragedia del 2014. “No nos quedaremos al margen ni permitiremos que estos propietarios descuiden los servicios y las protecciones a las que sus inquilinos tienen derecho por ley”.
Emanuel impulsó dos nuevas ordenanzas a través del Concejo Municipal. Una estableció multas para los propietarios que violen las regulaciones relacionadas a los detectores de humo. La otra creaba una lista pública de malos propietarios.
Más de seis años después, ambas ordenanzas se ignoran de forma rutinaria. Los funcionarios municipales pronto abandonaron la lista de propietarios malos, mientras que tampoco imponen multas de manera consistente cuando encuentran infracciones de los detectores de humo, según documentos revisados.
Eric Patton Smith, el padre de uno de los niños que murió en el 2014, fue quien impulsó la creación de la lista de malos propietarios. Él solicitó el apoyo de los miembros del Concejo Municipal, testificó en una audiencia del Concejo e incluso redactó una propuesta inicial.
“Se suponía que debía dar a los inquilinos y a la comunidad algún tipo de poder para hacer frente a los slumlords (o malos propietarios)”, dijo. “Creía que estábamos haciendo un cambio”.
“Pero qué equivocado estaba”.
En una ciudad forjada por una larga historia de incendios trágicos, una investigación del Chicago Tribune y el Better Government Association encontró que pese al tono severo de los políticos, esta retórica repetidamente abrió paso a promesas sin cumplir, regulaciones más débiles y reformas abandonadas.
Después del Gran Incendio de Chicago de 1871, Joseph Medill hizo de la prevención contra los incendios un punto central de su campaña, que se pasó a conocer como “a prueba de fuego.” Pero luego Medill cedió en sus planes más ambiciosos. En 1958, cuando 92 niños y tres monjas murieron como resultado de un incendio en una escuela católica, el Concejo Municipal retrasó los plazos de una de las primeras reformas serias para la instalación de rociadores contra incendios. Y en el 2003, cuando seis personas murieron en un rascacielos en el centro de la ciudad, el Concejo Municipal exigió que se instalaran rociadores en edificios altos, pero eximió a muchas estructuras más antiguas.
Más recientemente, los políticos de Chicago cedieron en su oposición a que se requieran detectores de humo a prueba de manipulaciones, pero concedieron a los propietarios una década para instalarlos. Esta medida coloca a la ciudad muy por detrás del resto del estado. También redujeron drásticamente el número de inspecciones de seguridad obligatorias, prefiriendo un sistema donde la responsabilidad de presentar quejas recae sobre los inquilinos.
El enfoque de Chicago contrasta con el de otras grandes ciudades, las cuales cada vez dependen menos de los sistemas basados en quejas y se orientan hacia programas con inspecciones obligatorias pre-programadas. Algunas otras ciudades también han invertido en mantener mejores bases de datos y en requerir que los caseros tengan una licencia.
La investigación del BGA-Tribune reveló cómo 61 habitantes murieron en incendios en Chicago entre el 2014 y el 2019 en edificios donde la municipalidad sabía que había deficiencias de prevención contra incendios sin resolver. La mayoría de estos incendios ocurrieron en barrios de bajos ingresos, donde viven en su mayoría residentes negros y latinos.
El BGA-Tribune intentó contactar a Emanuel varias veces sin resultados
La alcaldesa Lori Lightfoot tampoco quiso ser entrevistada para este informe. Sin embargo, su gobierno municipal recientemente ha hecho algunas promesas propias.
En febrero y marzo, el gobierno de Lightfoot apoyó dos iniciativas que, según ella, aumentaría la fiscalización a los propietarios. Una es una nueva ordenanza que introduce gradualmente requisitos para hacer obligatorio el uso de detectores de humo a prueba de manipulaciones durante la próxima década.
La segunda es otra vez crear una lista de malos propietarios.
“La principal prioridad de este gobierno es garantizar la salud y la seguridad de nuestros residentes en todos los vecindarios de Chicago”, dijo Lightfoot en un comunicado de prensa después de que el Concejo Municipal aprobó la ordenanza sobre detectores de humo.
Los críticos dicen que Chicago ha carecido durante mucho tiempo de la voluntad política para promulgar reformas de seguridad significativas y para tomar medidas enérgicas contra los propietarios.
“Chicago tiene ya un sistema establecido, el cual es básicamente una formalidad”, dijo Douglas Pensack, ex director asociado del Illinois Tenants Union. “El código de vivienda es bastante estricto, pero se aplica de manera deficiente y hay grandes divergencias en la forma en que se aplica”.
“A menos que haya una tragedia involucrada o alguien muera, nadie se pregunta por qué pasó”.
‘Sinceramente, un padre de luto’
En los meses posteriores a la muerte de su hija y sus tres hermanos en un apartamento del sur de la ciudad en 2014, Patton Smith se la pasó enviando correos electrónicos a los funcionarios de la alcaldía hasta altas horas de la noche.
A medida que iba aprendiendo más sobre las numerosas infracciones al código de vivienda encontradas en el edificio donde murió su hija, se comenzaba a preguntar más y más: ¿Por qué la alcaldía no hizo más antes del incendio? ¿Por qué no fue más fácil para los inquilinos conocer el historial de infracciones y sanciones de sus edificios?
Su familia le dijo que sus esfuerzos serían inútiles, pero el padre adolorido estaba decidido a llamar la atención de los funcionarios públicos.
“Entiendo que si se presenta (esta ordenanza) es posible que no se apruebe en el consejo porque muchos miembros del consejo son propietarios de bienes raíces”, escribió Patton Smith a la oficina de Emanuel, “pero si le pueden dar una ojeada y hacer que alguien se comunique conmigo, lo apreciaría. Sinceramente, un padre afligido”.
Farzin Parang, una persona clave en la alcaldía para cualquier asunto legislativo, respondió a nombre de Emanuel.
“Estoy de acuerdo con su instinto de que sería muy difícil pasar (esta ordenanza)”, escribió Parang a Patton Smith. “No sólo algunos miembros del consejo son propietarios de bienes raíces, sino que la industria de bienes raíces en su conjunto se manifestará en contra con fuerza”.
Parang le pidió paciencia a Patton Smith mientras avanzaban un borrador de la propuesta.
La ordenanza fue aprobada por el concejo municipal en 2015 y lleva el nombre de la hija de Patton Smith y de sus hermanos, pero no era lo que el padre esperaba.
Por ejemplo, la ordenanza no requería colocar letreros en los edificios, con colores que indiquen la severidad de las infracciones. En vez de los letreros, la alcaldía publicaría electrónicamente una lista de malos propietarios, excluyéndolos de firmar contratos con la ciudad hasta que completen las reparaciones. Para ameritar ser incluido en la lista, un propietario tendría que pasar por al menos dos acciones de fiscalización durante dos años y no resolver las infracciones graves señaladas.
Después de que la ordenanza entró en vigor, representantes de la industria de propietarios de edificios se reunieron con los funcionarios del Departamento de Edificios para expresar sus preocupaciones. Mary Minaghan, entonces lobista de la Asociación de Apartamentos de Chicagoland, dijo que los propietarios temían principalmente que la información no fuera precisa.
La alcaldía dejó de agregar propietarios a la lista en 2016, abandonandola después de haber producido dos ediciones.
La investigación del Tribune-BGA encontró que la ordenanza tenía problemas desde el principio.
Las infracciones remitidas a la corte no contaban en contra de los propietarios, lo que eliminaba algunas de las infracciones más graves. La lista también se basaba en infracciones repetidas, pero se medían individualmente por cada edificio en lugar de evaluar todas las propiedades de un mismo dueño. Y la lista usaba bases de datos que las autoridades reconocen que estaban desactualizadas e incompletas.
Al final, un total de 44 edificios y sus propietarios fueron incluidos en la lista antes de que la municipalidad dejara de usarla.
El BGA-Tribune encontró que cientos de propietarios podrían haber sido incluidos en la lista si la alcaldía no hubiera abandonado la lista. Para ello, se analizó todas las infracciones al código de construcción registradas entre el 2013 y el 2020.
Parang, quien ahora es el director ejecutivo de la Asociación de Propietarios y Administradores de Edificios de Chicago, dijo que recordaba poco acerca de cómo se elaboró esa ordenanza.
Patton Smith dijo que no tenía idea de que la alcaldía había dejado de usar la ordenanza que él ideó en la memoria de su hija. “¿Por qué los políticos permiten que esto quede en el olvido?”, se preguntó. “Eso duele muchísimo”.
En una entrevista reciente, el jefe del Departamento de Edificios Matthew Beaudet dijo que su oficina está trabajando para crear una lista mejorada de malos propietarios.
“La lista de malos propietarios era mala en sí misma, ya que era muy ineficiente”, dijo. “El edificio que llevó a la creación de la lista de malos propietarios no habría llegado a ser incluida en la lista de malos propietarios”.
“Y luego, con esta nueva lista que estamos considerando, vamos a hacer más inspecciones relacionadas a esa lista”, dijo Beaudet.
El 11 de marzo, mientras el Tribune y el BGA presionaban a la oficina de Lightfoot para que respondiera a sus hallazgos, la alcaldesa emitió un comunicado de prensa proponiendo la creación de “una sola lista consolidada…que fiscalizará a los infractores más atroces”.
“Estoy segura de que la nueva lista (la Building Code Scofflaw List en inglés) permitirá a la alcaldía monitorear más de cerca estos edificios, fiscalizar a los propietarios de los mismos y, lo más importante, mejorar la seguridad de los inquilinos”, dijo Lightfoot en el comunicado.
Pensack, antes del Illinois Tenants Union, dijo que los nuevos planes de la alcaldía podrían ayudar si se aplican adecuadamente, pero que para conseguir mejoras sustanciales que hagan más seguras a las viviendas de Chicago se requieren esfuerzos mayores para garantizar que los propietarios sigan las reglas.
“Va a requerir hacer cumplir estrictamente el código de construcción y no saltar de de un tema urgente aal siguiente”.
El debate sobre los detectores de humo
Además de la lista de malos propietarios que fracasó, el concejo municipal adoptó otra reforma respaldada por Emanuel después del fatal incendio al sur de la ciudad en 2014.
La ordenanza estipuló multas para los propietarios cuyas propiedades no cumplan con las regulaciones de detectores de humo. Antes, los propietarios podían evitar las multas si solucionaban el problema antes de su primera audiencia sobre el tema.
Una portavoz de la alcaldía reconoció que esta ley tampoco se aplica y que las multas por falta de detectores de humo se aplican solo en ciertos casos.
Cuatro años después de que el trágico incidente impulsara los esfuerzos de reforma, otro incendio mató a 10 niños en un edificio sin detectores de humo en La Villita pese a una larga lista de infracciones.
Antes del trágico incendio del 2018, los inspectores documentaron tres veces a lo largo de 11 años que en el edificio principal o la vivienda contigua no contaba con estos dispositivos que salvan vidas. La última vez fue sólo siete semanas antes del incendio. Según la ordenanza de detectores de humo de 2014, el propietario debería haber sido multado por esas infracciones. Pero los registros muestran que no lo fue. Los investigadores determinaron que el mismo problema existía la noche en que murieron los niños.
En respuesta al incendio, los políticos ofrecieron una nueva serie de promesas.
Los concejales de Chicago introdujeron una ordenanza para acelerar la aplicación de los requisitos de los detectores de humo, pero la propuesta murió nueve meses después en un comité.
El incendio de La Villita también inspiró una propuesta en 2019 del concejal Gilbert Villegas (D-36) que requiere que los detectores de humo estén equipados con una batería a prueba de manipulaciones que dure 10 años, a menos que el detector esté conectado al sistema eléctrico de la casa. El diseño evita que los residentes simplemente retiren las baterías cuando suena la alarma.
Una ley de Illinois ya requiere este tipo de detector de humo; la legislatura lo aprobó en 2017 a pesar de las objeciones de la Asociación de Dueños de Propiedades de Alquiler de Illinois. Por lo menos otros 13 estados también tienen leyes similares en vigor.
Pero en Chicago no aplicaba esa ley, en parte porque el Departamento de Bomberos de Chicago se opuso.
En ese momento, Larry Langford, portavoz del departamento de bomberos, dijo que los nuevos detectores de humo eran demasiado costosos para algunos propietarios. Los nuevos modelos cuestan 18 dólares, dijo, comparado con los 5 dólares de los modelos estándar.
Pero en febrero del 2021, tras recibir consultas del BGA y el Tribune, el Departamento de Bomberos cambió de parecer y apoyó el cambio. Después de eso, el Concejo Municipal finalmente aprobó una ordenanza que requiere que toda residencia de Chicago tenga detectores de humo de larga duración y a prueba de manipulaciones a más tardar en el 2033. En el resto del estado esos requisitos entran en vigor una década antes que en Chicago.
Russ Sanders, secretario ejecutivo de la Asociación Metropolitana de Jefes de Bomberos, dijo que es especialmente importante tener alarmas de humo en buen estado en edificios antiguos que no tienen otras disposiciones modernas de prevención contra incendios.
“Estos edificios más antiguos tienen alarmas de humo, pero no tienen rociadores, y si no mantienen la alarma de humo en buen estado, no tienes protección”, dijo Sanders.
Aunque la tasa de mortalidad en incendios residenciales ha disminuido en todo el país desde su pico en la década de 1980, el riesgo está aumentando para quienes habitan en viviendas unifamiliares o de dos pisos, según la Asociación Nacional de Protección contra Incendios, un grupo sin fines de lucro que promueve mejores medidas de prevención contra incendios.
En edificios más grandes, el número de muertes por cada 1,000 incendios fue 29% menor en 2019 que en 1980, dijo la asociación. Pero en casas con una o dos familias, las muertes aumentaron un 28%. La organización también encontró que los detectores de humo reducen el riesgo de que alguien muera en un incendio en una casa en 55%.
En Chicago, al menos 69 de los 140 incendios fatales ocurridos entre el 2014 y el 2019 ocurrieron en viviendas sin detectores de humo en funcionamiento, según los registros revisados. Noventa y dos personas murieron en esos incendios.
Un enfoque reactivo
En 2016, un incendio atrapó y mató a Johnny Horton, de 66 años, en su apartamento de East Garfield Park en 2016. Luego, los bomberos encontraron no solo que no había detectores de humo en funcionamiento, sino una cadena de cables conectados a un enchufe sobrecargado en el porche trasero.
Los investigadores concluyeron que la sobrecarga eléctrica había iniciado el incendio. La hermana de Horton luego contó a la policía que usaban el enchufe del porche para conectar un congelador porque al usar los tomacorrientes de la cocina se activaba el breaker.
Registros públicos muestran que la propiedad no había sido inspeccionada durante al menos cinco años antes del incendio. Eso se debe a que Chicago, a diferencia de otras grandes ciudades, no inspecciona de forma proactiva las propiedades de alquiler a menos que reciba quejas primero. En este caso, los registros muestran que nadie se quejó.
El Tribune-BGA revisó todos los incendios fatales que ocurrieron en Chicago entre 2014 y 2019 en viviendas residenciales, y encontró más de 24 casos similares. En esos casos, los bomberos concluyeron que las condiciones de seguridad jugaron un papel en los incendios, pero los registros revisados muestran que las autoridades no habían inspeccionado los edificios por cinco años, a veces más.
En Chicago, casi todas las inspecciones son motivadas porque un inquilino presenta una queja a la línea 311. Es un enfoque reactivo para hacer cumplir la ley que puede llevar a que condiciones peligrosas que luego pueden ser fatales pasen desapercibidas.
Algunas grandes ciudades han adoptado programas para inspeccionar proactivamente todas las viviendas de alquiler para detectar problemas sin depender de las quejas. En Boston, Los Angeles y Washington, DC, los propietarios deben registrarse con los funcionarios de la alcaldía, quienes luego determinan con qué frecuencia se debe inspeccionar una unidad dependiendo del historial del propietario.
Chicago solía requerir inspecciones anuales para todos los edificios de más de tres pisos, pero el Concejo Municipal eliminó el requisito en 2017, aduciendo que era un programa anticuado que impedía que los inspectores se concentren en edificios con problemas conocidos.
“Honestamente, las inspecciones obligatorias favorecen a los malos propietarios”, dijo Beaudet. “Hay un número limitado de horas en el día y prefiero que los inspectores estén donde deben estar en lugar de estar recorriendo un rascacielos de lujo”.
Beaudet dijo que el sistema de quejas es una mejor manera de encontrar problemas y resolverlos. “El público nos dice exactamente dónde debemos estar”, dijo.
La investigación del BGA-Tribune encontró que las autoridades no investigaron por completo muchas quejas que informaban de deficiencias graves antes de que ocurrieran los incendios fatales. A veces, un inspector podía demorar semanas o meses antes de intentar visitar el edificio.
Dos años después de que la municipalidad dejara de requerir inspecciones anuales en el 2017, el Concejo Municipal eliminó otro requisito, exonerando a los inspectores de tener que responder a las quejas del 311 en un plazo de tres semanas, incluso por acusaciones de problemas graves.
Esa decisión ocurrió después de que el inspector general publicara un informe el 2018 que criticaba duramente al Departamento de Edificios por no cumplir más de la mitad de las veces con responder las quejas del 311 en menos de 21 días.
Mimi Simon, portavoz del Departamento de Edificios, dijo que al eliminar el requisito, los inspectores dejaron de perder el tiempo respondiendo a quejas que no configuraban una infracción, como los inquilinos que se quejan en invierno de que sus apartamentos están demasiado calientes.
Pero los cambios dejaron a Chicago sin reglas que rijan cómo las autoridades deben responder cuando los inquilinos reportan problemas con sus edificios.
Gregory Miao, abogado sénior de ChangeLab Solutions, una organización de investigación y defensa de inquilinos, dijo que para que un programa de inspección sea exitoso, este debe hacer que las reglas se cumplan de manera estricta y consistente.
“Permitir que estos propietarios se salgan con la suya con solo una advertencia mientras se comportan como se comportan, ese es el peor resultado”, dijo Miao. “En la práctica, no estás consiguiendo nada”.
AnnMarie Hilton, Carolina Gonzalez, Nicole Stock, Sahi Padmanabhan and Deborah Wilber contributed to this report as interns for the Better Government Association.
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